第402章 辩论(1/2)
「那我们就从这个问题开始。」
高桥说完，又回头看了一眼黑板上的两行字。
达成合作。
没有合作。
他没有因为一个一年级新生突然指出问题便急着反驳，低头翻开了自己的讲义，重新找到了那张双方收益的估值表。
「我承认，这份分析主要计算的是合作达成以后，西武和西园寺分别得到了什么。」
高桥抬起头。
「不过，就算没有西园寺介入，西武也不会立刻失去铁路丶酒店和土地。」
「工程可以延期，资金不足可以重新融资，也可以出售一部分资产。西武要付出的代价确实会更大，可这些东西却并不会突然消失。」
他说得很直接，也没有故意把西武的处境说得更加轻松。
西武当时确实遇到了严重的问题，却还没有走到第二天就会破产清算的程度。庞大的铁路网络丶酒店和土地仍然存在，也依旧能够拿去抵押或者出售。
皋月听完以后，轻轻点了点头。
「这一点我同意。」
高桥原本已经准备继续解释，听见她这么快便表示认同，反而稍微停顿了一下。
「既然你同意，那么西武保留下来的长期资产，当然应该计入估值。」
「当然应该。」
皋月翻开讲义中记录台场工程的部分。
「可是，没有合作的话，西武需要延期多久？」
「它又需要出售哪些资产？」
「王子酒店丶会展设施和交通项目，要到什么时候才能重新动工？」
高桥微微皱眉。
「这些没有公开的准确答案。」
「所以我也没有要求高桥学长给出准确答案。」
皋月将讲义翻到那张估值表。
「可是您在计算西武的酒店丶土地和交通设施时，采用的是工程恢复丶台场顺利开发以后，以它们能够产生的长期收益为前提的。」
「可是没有合作时可能出现的延期丶融资成本和资产出售，为什么并没有从里面扣掉？」
教室里安静了一些。
站在后门附近的直树也赶紧翻开手中的讲义，很快便找到了皋月说的那张表。
他盯着上面的数字看了一会儿。
高桥确实将酒店和会展设施按照正常完工以后的收益进行了估算。至于没有西园寺介入以后，工程要停多久丶贷款需要付出多少利息，以及西武是否会被迫出售资产，表格里并没有相应的扣减。
高桥也重新看向自己的资料。
「你的意思是，我对没有达成合作的西武过于乐观了？」
「至少这份讲义里，没有说明这份乐观来自哪里。」
皋月的语气仍然十分平静。
「您将合作以后才有可能实现的收益，完整地放进了西武一边。」
「可合作带来的作用，又被算成了西园寺必须付出的成本。」
高桥没有回避这个问题。
他拿起粉笔，在「没有合作」下面写下了几个词。
工程延期。
重新融资。
出售资产。
「好。」
「这一部分确实应该重新调整。」
台下有几名新生露出了意外的神情。
他们原本以为高桥会立即和后排的少女争论起来，却没想到第一个问题刚刚说清楚，高桥便直接承认了估值里存在遗漏。
不过他很快转过身，用粉笔点了点另一边的铁路和酒店。
「即使降低这些资产的价值，西武保留下来的依旧是铁路丶酒店和土地的所有权。」
「西园寺取得的经营权只有十年或者十五年。」
高桥看向皋月。
「只要将时间拉得足够长，能够长期持有的资产，依旧比有期限的经营权更有价值。这个判断应该没有问题吧？」
「这要看您怎样计算经营权的价值。」
皋月没有马上反驳他的结论，而是翻到了讲义中站内商业的部分。
「高桥学长，您是怎样计算这些车站经营权的？」
「站内商业面积丶附近租金，再参考同类商铺的平均收益。」
高桥很快报出了对应的页码。
「具体合同没有完全公开，所以我用的是相对保守的计算方法。」
「那您为什么还要统计这些车站每天的客流？」
高桥愣了一下。
「客流当然会影响站内商业的收入。」
「可是这张表里，客流并没有真正进入计算。」
皋月将讲义稍微抬高了一些。
「您用商业面积和附近租金算出来的，只是这些位置租给普通商户以后，大概能够收到多少钱。」
「西园寺拿到的却不仅是把店铺租出去的权利。」
「食品丶餐饮丶零售丶GG丶自动售货机，还有现有的物流体系，都可以通过这些车站接触到每天固定经过的人。」
高桥马上说道：「经过车站的人不可能全部消费。」
「而且经营这些业务需要装修丶员工丶库存和运输，这些都是成本。不能看到客流以后，就把每一个人都算成西园寺的收入。」
「当然不能全部算进去。」
皋月回答得很乾脆。
「可是，也不能因为不知道其中有多少人会消费，就把他们全部删掉。」
她用手指点了点讲义前面的客流统计。
「高桥学长花了很多时间，调查这些车站每天有多少人经过。」
「到了最后估值的时候，您却只留下了商铺面积。」
「这些人都去哪里了？」
报告厅里传来一阵很轻的翻页声。
几个新生不约而同地重新翻到了那张客流表。
上面的数字一直都在。
高桥也在演讲中多次强调固定客流对车站商业的价值。可真正计算经营权时，他还是采用了接近普通商铺租金的方式，没有把西园寺通过自身的品牌效应和供应链利用客流的能力放进去。
直树盯着表格看了半天。
他终于明白皋月为什么只用一句话，便让自己觉得这张原本十分完整的表格少了什么。
高桥沉默了几秒，低头看着讲义上的客流表。
「可我们根本不知道有多少人会在站内消费。」
他抬起头。
「随便填一-->>
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